台灣房市的谷底到了嗎？

Yahoo奇摩理財 – 2016年10月28日 上午10:42
作者：李奕農

台灣房市下跌的幅度會有多大？房市不景氣的期間會多久？這是身邊有關心房市的朋友最想問的問題。從國外的案例來看，不同的房價下跌原因，會造成不同的跌幅。
因素1：利率急升→跌30％以上
買房一定要貸款，而且比例甚高。一旦利率急升，屋主的持有成本會驟然大增，出現拋售潮。2008 年的美國次級房貸風暴還有日本的房市泡沫化就是這樣造成的。
美國的房市從 2007 年 4 月，經歷了一段平均高達 32％有如雪崩般的跌幅，直到 2012 年才止跌回升，到了今年（2016 年）才回到當初的價格。
美國的房市崩盤有兩個原因，一為信用過度擴張。當年美國人可 100％貸款買房而不需要自有資金。買房門檻降低，本來無法購屋的人都可以買房，有能力者則會購買多間。平均約有 40％左右的房屋成交是屬於投資與度假性質，而非居住目的，再加上許多民眾進行二胎貸款消費以及信用貸款消費，過度透支購買力。
其次，2004 年美國正常的房貸利率約 1％，在兩年的時間內，直到2006年即驟然上漲至 5.25％，若是二胎或者信用較差的貸款，利率更高。還款壓力急遽增加，導致大量違約，進而引發次貸風暴。
再來看日本。從 1989 年 5 月至 1990 年 8 月，在一年內日本央行利率由 2.5％提升至 6％；同時要求所有商業銀行大幅削減貸款，到了 1991 年，日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。日本房市即從 1990 年開始走入泡沫，房地產再也無法回到泡沫前的高點。
因素2：股市崩盤→跌15-25％
股市崩盤時，銀行、企業、證券或投資者都會出現巨額的虧損，在急需現金周轉的情況下，將會拋售資產，造成房價大跌。
比較近期的案例，就是 2008 年金融風暴股市大跌時，各國房地產都經歷下挫，英國下跌17％，新加坡下跌25％，香港下跌23％。最慘的案例則是 1990年代的日本，同時具備了因素 1和因素 2，房地產暴跌了 60％。
若出現利率急升或股市暴跌的徵兆，屬於經濟層面問題，因為持有成本過高或亟需現金，屋主有了一定要賣屋的動機，此時房市跌幅會較重，屬於崩盤式下跌。
因素3：政府打房→跌5-15％
政府打房會影響買、賣房的意願，使得買方不好買，賣房也要繳重稅，這樣一來使得房市交易量大減。
中國、香港、新加坡就是例子。中國分別在 2011 及 2014 年房市下跌，各維持一年左右的時間。中國政府端出打房手段，包括限購、限貸、提高交易稅、提供保障性住房等。兩次的跌幅在 2.5％到 4.5％不等。
新加坡和香港也類似，新加坡在 2013 年 Q3 以後迄今，房價開始進入下跌趨勢，跌幅累積為 10.8％；香港房市則在 2013 與 2015 年分別經歷走跌趨勢，幅度約 4.7％至 12.6％不等。
與經濟層面的影響相較，政府打房後的房市修正幅度約在 5-15％即到達滿足點。
台灣房價可能築底，持續觀察政策
以台灣現況來看，目前利率相對穩定，未來急升的機會看起來不大。而台灣股市即使屬於相對高點，未來就算走弱，可能也只是修正格局。房市的下跌來自第三個因素——政府打房。
歷經了限制貸款、調整交易所得稅（奢侈稅、房地合一稅），現在則到了調整持有稅的階段，如地價稅、房屋稅。根據國泰房價指數的觀察，在 2014 年 Q3 拿到最高峰後，逐漸滑落，經歷了快兩年的時間，全國平均房價約下降 11.25％。
至於甚麼時候才是谷底止穩的時間點呢？個人認為政府對於持有稅並沒有下重手，但是仍影響了消費者的心理層面。所以應要持續觀察政府是否再推出新的打房政策，譬如公設坪數不登記。
未來等具體措施確定，民眾開始習慣新稅制，這波修正就會結束，房價就有機會築底了，畢竟對於房屋的需求只會延後，而不會消失。

房地產配資潛行 熱點城市房貸降溫

鉅亨網新聞中心

※來源：新華社中國金融信息網2016/10/21 09:04

“國慶節之後，看房的客戶少了很多。首付款比例提高，不少已交了意向金的客戶選擇‘退單’。”某房地產中介相關人士說。

記者日前在多家房地產中介咨詢此前火熱的“首付貸”等房地產配資產品時，平時滔滔不絕的工作人員諱莫如深或明確說“早就沒有此類業務”。監管部門近期加大排查房地產配資、收入證明真實性等工作力度。業內人士表示，多個城市樓市限貸限購政策“回歸”，同時監管升級，未來一段時間樓市成交將下滑，此前業務量飆升的個人房貸也將隨之降溫。

“退單”頻現

“一般來說，購買二手房除支付首付款外，還有稅費、中介費等費用，購房者基本要准備出五成左右的現金。政策收緊、首付比例提高後，很多人拿不出這麼多現金了。”某房地產中介人士表示，首付款比例提高後，近期“退單”的客戶不少，看房人數、成交量直線下滑。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前一線城市限購限貸最為嚴格；部分二線城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍寬松；三四線城市的調控政策更多的是規范市場。

以北京市“9·30新政”為例，首套普通住宅的房貸首付款比例由30%上調至35%，非普通住宅的首付款比例由30%調整至40%；二套普通住宅的首付款比例仍為50%，非普通住宅的首付款比例由50%上調至70%。以500萬元的房貸為例，如果是首套普通住宅，新政實施前首付款150萬元，實施後為175萬元，增加25萬元；如果是首套非普通自住房，則首付款增加50萬元；如果是二套非普通住宅，則首付款增加100萬元。

10月以來，“退單”在北京、南京等前期房價上漲較快的熱點城市頻頻出現，以大戶型商品房交易最為明顯。中國證券報記者在近年來一直是熱點地域的北京市朝青板塊走訪時發現，多個房地產中介門店門可羅雀。鏈家地產一位工作人員表示，現在大戶型的首付款比例普遍在六成以上，擋住了很多買家，並且賣家價格掛得高，很難成交，有價無市。

北京多家銀行的個人貸款業務人士表示，目前各大銀行嚴格執行“9·30新政”，但批貸速度是正常的，沒有太大變化，一般批貸函3至5個工作日就能下來。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，銀行對住房信貸進行結構調整，房地產市場將落實差別化且收緊的信貸政策，對於住房信貸管理有積極作用，未來不排除財稅政策也會收緊。

配資潛行

隨着監管的加強，此前火熱的房地產配資業務正在隱退。

“如果首付資金不夠，你們能不能想想辦法?”當中國證券報記者以購房者身份詢問時，某房地產中介工作人員謹慎地表示已沒有此類業務。在記者的反復追問之下，工作人員才透露，“現在監管部門查得非常緊，如果你真的需要，我找經理問一下，月息1.5%，最多只能貸50萬元，最長期限1年。如果你資質不錯，還是找銀行做信用貸吧。”

當記者質疑其利率太高時，該工作人員直言“是冒着巨大風險在做”，並表示此前類似的房地產配資業務即“首付貸”額度可以做到300萬元，最長期限可達3年，但現在做不到了。

央行上海總部19日召集25家在滬主要中資商業銀行行長以及房貸部門和資產負債部門負責人召開會議，要求商業銀行強化對首付資金來源的審查，加強居民收入證明真實性的審核，切實防范各類資金違規流入土地市場。

銀監會近日下發的《P2P網絡借貸風險專項整治工作實施方案》提出，在全國范圍內開展網貸風險專項整治工作，對涉及房地產配資業務的網貸機構進行重點排查。銀監會主席尚福林日前強調，要加強對房地產的信貸壓力測試和風險測試。多個地區的銀監局人士透露，今年以來，對於房地產相關貸款的核查愈發審慎。除房地產開發貸款外，還要嚴格核查個人住房貸款首付款資金來源，審核借款人收入證明真實性及還款能力。監管部門引導銀行業通過建立房地產金融風險研判機制，及時把握房地產市場形勢和相關風險狀況。

嚴防風險

專家表示，監管升級有助一二線城市樓市降溫，能適當降低居民槓杆率，防止金融系統產生不必要的風險。

央行最新數據顯示，前三季度個人住房貸款增量在各項貸款增量中的占比為35.7%。其中，9月份個人住房貸款新增4759億元，同比多增2055億元，占新增人民幣貸款的39%。飆升的個人房貸業務引發多方關注。央行調查統計司司長阮健弘認為，個人住房貸款增長較快，一個重要原因是今年全國房地產市場走勢分化，部分一二線城市房地產成交活躍。同時，個人住房貸款快速增長也與金融機構、居民部門的資產配置選擇有關。

民生銀行首席研究員溫彬表示，從國際經驗看，盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內，但如果短期內居民快速加槓杆特別是投資和投機需求過度，容易引發金融風險，也會對其他實體經濟部門的信貸需求產生擠出效應。監管部門及時進行風險提示有助於銀行信貸結構優化和平穩運行。隨着各地房地產調控的緊縮效應顯現，投資和投機需求會快速回落，預計個人房貸增量會逐月回落。

興業證券地產首席分析師閻常銘表示，對商業銀行給予一定的微觀約束是必要的。商業銀行在配置按揭的過程中，微觀層面存在相互競爭行為，包括爭奪優質按揭資產和優質客戶，要避免房地產金融發生系統性風險。

2013至2014年，溫州、鄂爾多斯等部分房價過快上漲的城市出現“斷供”和“棄房”現象。對於本輪房地產調控是否會出現類似現象，第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤表示，本輪調控主要針對一些熱點城市，而全國大部分城市去庫存壓力仍較大，政策仍會予以支持，所以出現“斷供”和“棄房”現象的概率很小。此外，為了沖刺年終業績，部分開發商可能加快推盤節奏，並在價格上有所優惠以促進成交。(陳瑩瑩)

人行召17內銀開會 促管控樓貸風險 不排除升房貸利率

作者鉅亨網新聞中心 | 鉅亨網 – 2016年10月14日 上午8:10

中國央行 12 日下午召集 5 家國有大銀行及 12 家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，舉行商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。不排除調升熱點城市的按揭貸款利率，以引導資金進入實體經濟。

香港《文匯報》援引財新網報導，這輪樓市上漲跟銀行貸款衝動有關。自 3 月以來，樓價上漲迅猛，按揭貸款 (房貸) 不斷放出天量。據了解，9 月按揭貸款增速仍然很快，10 個樓價上漲過快的城市的按揭貸款佔到了總按揭貸款的 40%，風險急速上升。

多位銀行高管表示，樓價上漲過快，確實對金融穩定、金融安全帶來考驗，容易造成產業空心化，甚至影響到社會的長遠發展。

據了解，監管部門將加強對金融機構住房金融業務的監督檢查，加強對銀行自律機制的指導，加強宏觀審慎評估 (MPA) 的約束等，以約束商業銀行的信貸投放至樓市。

據了解，下一步，各地利率自律組織機制也將發揮作用，熱點城市的按揭貸款利率不排除會上升。這是因為，在今年樓市上漲過程中，部分地區銀行按揭貸款利率曾競相下浮，有點惡性競爭的情況。目前，各地按揭貸款利率基本是基準利率下浮 20% 甚至更多。

在新增貸款投放上，據了解，目前監管不會直接作出比例限制，但總要求是新增貸款不能過多投到房地產上，放緩住房信貸增速，引導資金進入到實體經濟中。

發力按揭貸款，是銀行在經濟下行期的逆向選擇。有銀行人士指出，銀行可能表面上讓按揭貸款規模降下來，但可能通過消費貸款等其它途徑放出資金，最終還是流向了樓市。

五大行庫房貸利率1.816% 續創6年新低

中央社-2016年09月22日 下午18:15


（中央社記者邱柏勝台北22日電）中央銀行公布8月五大行庫新承做房貸338.2億元，月減66.72億元，主因時值農曆民俗月、交屋量減少所致；房貸利率連14跌，為1.684%，創逾6年新低，則受央行降息、青安貸款比重上升所致。

五大行庫為台銀、土銀、合庫銀、華銀與一銀，五家銀行房貸市占率約4成，承做金額與利率變動情況被視為房市景氣風向球。

8月新增房貸338.2億元，月減66.72億元、年增14.76億元。央行經研處副處長吳懿娟表示，8月新增房貸驟減，主要是適逢農曆7月民俗月，民眾多半會在前一個月或者延後交屋，導致交屋量減少，新承做房貸量也下滑，強調是屬於季節性因素。

另外，8月新承做房貸利率降為1.684%，月減0.011個百分點，創逾6年新低。吳懿娟表示，新承做房貸利率續創新低，除6月底央行再度降息半碼外，同時也受到低利率的青年安心成家貸款承做比重上升所影響。

根據央行統計，8月新增青安貸款117.44億元，占新增房貸比重達34.7%，顯見現在房市交投以首購與自住市場為主。7月新增青安貸款139.6億元，占新增房貸的34.5%，青安貸款比重增加，導致新承做房貸利率持續下探。

展望下半年房市，吳懿娟表示，從信義房價指數來看，8月台北市較上月減少0.1%、新北市則月增0.7%，變動不大；不過從年增率來看，則分別減少5.9%與1.8%，有略為下滑趨勢。但未來房市展望，仍須視買賣雙方對房價的認知，以及房屋稅議題如何發展而定。