房產投資貸款減少 澳洲房價有下跌跡象

更新: 2015-08-31 05:52:42 AM   標籤: 澳洲 , 房地產

【大紀元2015年08月29日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）購買投資型房地產的貸款，已經連續第兩個月下跌，這標誌著，對房地產市場採取的遏制措施，對飆升的房價的影響，可能很快會反映出來。

據澳洲新聞網報導，6月份，投資房地產貸款金額下降了0.7%，這是自2012年底以來首次出現的連續兩個月的下降。經濟學家們預計，監管機構為遏制歷史性的高房價所做的努力，將導致在未來幾個月裡，投資貸款的進一步減少。

6月，購買自住房的貸款的貸款數目，上升了4.4%，而在5月份，自住房貸款下降了7.3%。

聯邦證券公司的塞巴斯蒂安（Savanth Sebastian）稱，房地產業將繼續增長，也許很快會出現價格下跌。他說:「我們過去幾個月或幾年裡所見到的購買投資房的某些不合理的蓬勃旺盛勢頭，已出現消退了。那種一年又一年的巨幅的增長，已經成為過去了。」

在截至今年3月的一年裡，悉尼的房價上升了13%，墨爾本上升了4.7%，把全澳平均水平也抬高了。

投資活動助長了房價的飆升，因此，澳洲審慎監管局（APRA）開始採取措施，限制投資貸款的上升，以抑制房價的上漲。

在最近的幾週裡，澳洲的四大銀行，均升高了對購買投資房的貸款利率。

聖喬治銀行的高級經濟師庫南（Hans Kunnen）表示，這些因素的影響在一段時間之後將在購房貸款的數字上體現出來。

「儘管我不認為限制措施是立竿見影的靈丹妙藥，但是將會在未來12個月裡對人們的買房決定發生影響。人們會想，這本來會更便宜一些，但現在貴了，也許應該退一步，不買房了，」他說。

西太平洋銀行的高級經濟師漢藍（Andrew Hanlan）稱，歷史最低水平的利率助長了自住房購房貸款的上漲，使得房貸批准率達到了2013年以來的最高水平。

「低利率促進了房產市場的繁榮，特別是在東部各省，」他說，「人們需要有房住。房貸預計將繼續以適中的幅度上升，其原因是經濟的增長，人口的增長——這是關鍵的推動因素，還有低利率。」

責任編輯：簡玬

銀行借錢難 建商狂發債

2015年08月10日 04:10 工商時報

記者蔡惠芳／台北報導

                                                                      

今年以來送件申請發債的建商

為因應景氣低潮期、且銀行融資愈來愈難，最近大型建商紛紛發行公司債，累計至8月上旬為止，已有6家建商送件申請發債、金額約87.2億元，較去（2014）年全年57.8億元暴增逾五成。大型建商發債意願大增，除可提高自有資金水位外，也可借新還舊、或降低利率負擔。
最近不少銀行陸續調高新申請土地融資、建築融資案件利率近3％，使得部分大型建商即早因應，紛紛發債，以進行借新還舊、或降低資金成本。

許多歷經過房地產景氣低迷時期考驗的建築業大老，都記憶猶新，上波景氣最淒風苦雨的民國87年，學習「黑字可能倒閉」的教訓，亦是即使手中擁有龐大不動產，但若沒有流動性，就真的變成「不動慘」！因此最佳避險之道，就是提高自有資金、減量經營、降低負債比儘量壓到3～4成的安全值；起碼，也要維持在50％的及格水位。
據調查，今年1～8月上旬，已有國泰建設發債30億元、隆大3億元、台開10億元、達麗10億元、興富發30億元、寶徠4.2億元等公司債，陸續送件申請，累計發債總額至少87.2億元，與2014年全年的發債總額57.8億元相比，今年前8月便已超越去年全年發債總額逾五成。
興富發建設副總經理廖昭雄表示，最近銀行一直緊縮土融和建融，建商必須進一步提高自有資金水位；因此決定藉由較低風險的發債管道，籌措自有資金，以借新還舊，改善財務結構。
再檢視上市櫃主要一線建商的資產負債表可發現，大多數大型建商隨著景氣暢旺、推案量大增、經營規模擴大，不知不覺負債比動輒6～7成。此時調整財務結構，確有必要。
根據調查，華固、鄉林、長虹、興富發、冠德、基泰、全坤、名軒、華建、達麗等，2015年第1季的資產負債表上的負債比率，都攀升在60～70％之間；日勝生更跳升到77.17％。
至於嚴格控制在50％以下者，包括宏普43.45％、皇鼎47.07％。潤泰創新則維持在59％，隆大約55％。
反觀過去建築業模範生、一直號稱最低負債比，維持在25％左右的國建，近年負債比也一路提高，2015年第1季負債比率已達53.43％。
建商分析，有些尚未完工交屋的存貨，或尚未開發的土地，借款項目都還會列在帳上，使得負債比率居高不下；一旦新案完工交屋入帳之後，該筆土地融資和建築融資借款項目才會塗銷完成，降低負債比率。因此，光看負債比率，也有可能失真。

(本文轉自工商時報)

銀行啟動新一波房貸管控

作者： 記者呂清郎╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年5月25日 上午5:50

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】

今年來房貸風險升高，銀行陸續提高授信管控，據悉下半年將全面啟動新一波措施，除延續上半年全面緊縮豪宅貸款，並將進一步清查新舊已承作的豪宅房貸授信案，配合重新鑑價降低貸款成數，同時評估再提高豪宅利率加碼，暫訂1∼2碼（0.25∼0.5個百分點），並且全面取消地段減碼。

銀行房貸主管表示，回顧去年底交屋旺季，以及今3月房市旺季檔期，均顯現旺季不旺的情況，銀行新增房貸年減達一、兩百億元，更有每況愈下的趨勢，因此除了在第1季就已展開的加強房貸授信管控，設定全年房貸零成長目標、降低豪宅貸款成數、利率加碼及取消減碼優惠等，第2季以來更研擬下半年啟動新一波升級版管控。

「不少豪宅的行情已經下來了，與當初預售開賣時的高價相比，現在完工交屋的價值下降，有重新鑑價的必要」，銀行房貸主管認為，以中央銀行規定的豪宅貸款成數上限5成來看，依當初預售簽約價格為標準放款，很可能實質上會超過5成上限，因此有重新鑑價的必要，甚至包括過去承作的舊案，也會一併重新鑑價。

銀行主管指出，房貸利率方面，目前除了針對自住首購族給予一定減碼優惠及寬限期，換屋族或第2屋依照一般房貸利率計價，但整體來說，銀行的內部作業已上調利率約0.5∼1碼，下半年預計一律調高1碼，豪宅更將上調1∼2碼。

地段及整批新成屋減碼全面取消；銀行主管說明，傳統房貸對不動產位在大都會精華地段，考量相對抗跌的條件，房市不佳時跌價風險低，平均會給予減碼約0.25∼0.5個百分點不等，但今年來已大幅縮減適用減碼地段，下半年將全面取消，另外，整批新成屋房貸除了不再提供減碼，甚至反向採取加碼，暫訂幅度至少1碼以上。

銀行主管補充說，長期來申辦房貸時，屬於較不利條件的小坪數套房、老舊公寓房子等，在新一波管控調整反而不明顯，主要是原本鑑價就偏嚴格，利率也大多已加碼，應該就是配合零成長目標，「還有多少空間就再放款多少」。

讓民眾快速了解可貸金額 銀行推房貸線上鑑價

2015/05/26 11:07 記者顏真真／台北報導

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一般大眾若想了解自己的房屋市價通常會透過房仲網站或實價登錄平台查詢，若要申請貸款，則需另外找銀行評估房屋可貸金額。現在有銀行推出房貸線上鑑價服務，民眾只要在線上鑑價填寫完整地址並完成簡單欄位輸入後，銀行即能進行初步評估，並將有房貸專員主動連繫討論可貸款金額，同時針對資金需求提供規劃建議。

隨著理財觀念普及及投資管道更趨多元，大眾資金週轉需求隨之提升，銀行因應此趨勢，也提供各種貸款產品，滿足大眾的資金需求，各項貸款產品中，因房貸利率通常比其他貸款利率低，且流程相對簡便，若名下有房產者，銀行建議，可先利用房貸滿足資金需求，

不過，一般大眾若想了解自己的房屋市價通常會透過房仲網站或實價登錄平台查詢，若要申請貸款，則需另外找銀行評估房屋可貸金額。看到了到民眾的需求。台新銀行就推出房貸線上鑑價服務，民眾只要在線上鑑價填寫完整地址並完成簡單欄位輸入後，台新銀行即能進行初步評估，並將有房貸專員主動連繫討論可貸款金額，同時針對資金需求提供規劃建議。

台新銀行消費金融處資深副總經理蘇晉川表示，近來智慧型手機或平板電腦普及率快速提高，使用行動裝置的民眾愈來愈多，因應此趨勢，台新銀行用心調整房屋貸款申辦流程，讓民眾可以利用手邊的行動裝置或電腦，快速連結台新提供的線上鑑價服務，在安全的系統環境下，以簡單的步驟提供鑑價所需資料，可大幅節省往返銀行詢問的時間，讓金融服務更貼近民眾的需求。

【更多新聞詳情請上 - 華視新聞網 】

南北皆慘！台、高創史上單月建物買賣移轉次低

作者： MyGoNews方暮晨 | 買購不動產新聞台 – 2015年5月5日 上午9:47

2015年4月六都移轉動能，台北、高雄，創史上單月移轉次低

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台中、高雄公布2015年4月建物買賣移轉棟數，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，台中交易量為3,286棟，較上月小幅成長1.64％，惟年減18.34％；而高雄落至2,730棟，為繼台北市之後，第二個公布量能走弱的直轄市，月衰退5.76％，比2014年減幅更達18.48％。台北市4月交易量僅優於2月，但在除去當時尚有農曆年節干擾因素，交易量能低點實反映首都房市萎靡窘況。

陳炳辰分析，每年的3-4月房市交易量乃被視為觀察房市上半年冷熱的指標，甚至作為春燕是否歸來的參考。然而，近兩年受到房市政策影響，特別是稅制上的改變，使得消費者信心呈現觀望，從目前六都地政局已公布至2015年4月的移轉動能，都創史上3-4月總量新低，台中市只有6,519棟，高雄市為5,627棟，年減幅分別是台中為19.03％，高雄是17.34％，甚而低於2009年金融海嘯時期，顯然尚未走出房市盤整。

台中市3月的總移轉棟數為3,286棟，月增幅1.64％，但年減幅有19.72％，行政區排名仍是三個重劃區天下，分別是北屯區514棟，西屯區437棟，和南屯區303棟，陳炳辰指出，三區當中僅北屯區在年、月增率上有所成長，四號道路生活圈利多聲勢儼然不滅，加上房價親民舊，讓該區房市有撐。

至於高雄市是2,730棟，月減幅5.76％，年衰退18.48％，行政區排名都是傳統買氣熱區，前三名是鳳山區、三民區，和楠梓區，各是415棟、378棟、298棟，其中鳳山區月成長一成五，原因不脫房型產品相對左營、苓雅價廉物美，生活、交通機能也不遜色，令區域房市有所止跌。
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

房貸

轉載:聯合報 記者孫中英╱即時報導

 

 

惠譽信評表示，台灣銀行業房貸放款已與房價成長脫鉤，即過去幾年房價飆漲並非銀行房貸放款推升，甚至有人買房不須貸款。惠譽指出，若與5年前相比，國銀房貸放款規模減少5個百分點、放款量大減3000多億元，但同時間銀行海外放款卻成長近9成，風險提高。

惠譽信評今天(8日)發布台灣銀行業最新報告，惠譽信評資深副總經理李信佳說，台灣銀行業曝險，正隨著放款組合結構變化而轉變；過去大家總認為，台灣銀行業最大風險會來自房貸放款，但近年政府積極打房，嚴管銀行房貸放款，業務風險已轉到「境外」市場。

惠譽信評副總經理黃嬿如說，從2009到2014年，台灣房貸放款年成長約2%、但同期台灣每年房價上漲1成，可看出，台灣房價上漲「並非房貸放款推升」。

李信佳說，過去大家最怕房貸和房價會「亦步亦趨」，這樣房市一反轉向下，銀行承受的擔保品價值滑落，就可能出現系統性風險；但事實不然，過去幾年大批海外資金回台買房，有些人根本不須貸款就能購屋，台灣其實是資金過剩推升房價，與房貸放款無太大關聯，「台灣房價未來若跌個3、4成，銀行應該還能承受」。

根據惠譽統計，國銀房貸放款規模過去5年減少5個百分點，若以購置住宅貸款及房屋修繕貸款6.1兆計算，約減少3000多億元。李信佳說，台灣房市看淡，已不至於讓國銀出現災難性風險，但政策引導及法規鬆綁，過去5年，銀行大舉承做海外放款，尤其是ＯＢＵ（國際金融業務分行）放款量成長近9成，風險增加。

黃嬿如說，國銀海外分行及ＯＢＵ放款加總，已達總放款、25兆多元的15%，其中大半放款又集中在中國大陸；主因大陸過去多年經濟成長率高，企業有大幅資金需求，但大陸經濟去年已開始放緩，也讓銀行業放款風險提高。　　

黃嬿如說，國銀海外放款會繼續擴大，但台灣銀行資本適足率（BIS）雖已提高，但還是不如港、星銀行，香港銀行BIS第一類資本(核心資本)13%，但台灣僅9%左右；若要控管境外放款風險，除提升獲利之外，還須強化銀行資本適足率。

新版房屋稅暴增！北市增160% 新北約一倍

(本文章轉貼自~好房網News編輯中心／整理報導)

別以為「豪宅稅」「囤屋稅」跟你毫無關係！因為你才剛買新房子可得留意一下房屋稅的問題，根據2014年7月將非自用住宅房屋稅率確定調高，目前全台共有台北、新北、高雄、宜蘭四縣市調高，若以此四區近兩年建照核量推估，全台每年新版房屋稅將新增約近4萬戶受影響，而買豪宅的人可能更嚴重，因為還加上「台北市高級住宅認定」的加乘，初估年繳百萬房屋稅可能有上百間，每年還會增加約900戶。

其實就國稅單位說明，房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值，乘以適用稅率計算得來。那甚麼是「房屋課稅現值」？又何謂「適用稅率」？我們從計算公式可以大概知道：應納稅額＝房屋標準單價 × 面積 × ( 1-折舊率×折舊經歷年數 )×地段等級調整率×適用稅率。這當中有眾多變動的數字，所謂的房屋標準單價就是房屋課稅現值，至於適用稅率，指的就是你家是自用還是非自用，還是營業用，如果以自用來計算，大約就是你家房價的單價的11.2%。

目前全台共有台北市、新北市、宜蘭縣與高雄市調高房屋構造標準單價，其中台北市平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%，預估一年將有3～4萬戶受到房屋構造標準單價調升的影響，至於豪宅稅負暴增主要原因在於「調高去年7月後取得使照的房屋標準單價」「台北市高級住宅認定」兩相加乘，業者初估，未來三年完工、總價超過8,000萬元的豪宅戶數約2700戶，相當於每年有約900戶新豪宅繳新版房屋稅，會有加乘效果。