房貸鑑價 銀行改採較低價

中時電子報作者記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年8月25日 上午5:50
工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】
行庫除緊縮房貸成數，近期房貸鑑價也有轉嚴的現象，銀行主管指出，過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準，現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。
以羅斯福路三段的某實際案例來看，最高價為89.6萬元一坪，次高價為85.1萬元、第三價77.1萬元，最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。
銀行主管說，實價登錄上路後，就成為銀行鑑價的重要參考指標，加上銀行內部的鑑價標準，這樣對於房價的估算會更會準確，不過，今年以來房市明顯出現量縮情形，讓銀行上下相當重視這現象，所以現在鑑價會更為保守穩健，以因應後續可能出現的動盪。
以目前的情形，銀行主管指出，除了鑑價保守，會更重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價），也就是借款人的還款來源及使用用途，若是自住，是銀行較為歡迎的客群。
不過，也有銀行在鑑價上保守，但是以利率來決勝，部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出直逼公務人員築巢優利貸1.84％起跳的限定房貸額度，希望在房地合一定案後，吸引客戶。
相對於公股行庫較高的利率水準，民營銀行、外商銀行積極搶市，像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84％以鎖定相關族群。另一方面，針對優質客戶，也推出1.9％以上的房貸專案，但有限定專案貸款額度。
也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出最低的1.84％集體送件優惠專案，但也限專案貸款額度。
業者指出，由於集體送件本來就有利率優勢，加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管，才有如此低的利率，並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。
華南銀行主管分析，現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款，房貸利率幾乎都是2.1％以上起跳；第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1％起跳，彰化銀行則是在2％以上。
房貸龍頭銀行土地銀行指出，鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者，為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響，持續關注未來經濟情勢及利率變化，運用房貸評分機制篩選優質客層，也會針對政府管控措施加強配合辦理，以持續維持房貸資產品質。

房貸壽險添保障 留愛不留債

中時電子報作者記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年8月30日 上午5:50
工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】
雖然房市近期出現盤整，但不管是有意買房，或是現在背負房貸的民眾，趁局勢不明時，不妨可以留意是否有買進房貸壽險及居家綜合險，讓自己的「家」更有保障。
銀行及保險公司統計，在台灣，100個買房子的人中，約有95人會向銀行或保險公司貸款，房屋貸款依然是民眾貸款中比重最高與負擔最重者，多數人長期將好幾百萬元甚至上千萬元的貸款背在身上，卻常常忽略當意外發生，房貸負債可能對家庭或個人帶來的重大衝擊。
華南銀行建議，民眾應該建立起先理債，再理財的負債管理觀念，如果能為房貸買張房貸壽險轉嫁風險，一旦意外發生時，透過房貸壽險來償付銀行或金融機構的貸款，以保存資產，還可以避免日後家人背負沉重房貸，留愛不留債。
華南銀行解釋，房貸壽險是專為房貸戶規畫的一種保障，目標是清償貸款餘額，當房貸借款人發生不幸事故時，由房貸壽險來償還房屋貸款，可避免家人負擔龐大的房貸壓力。通常房貸壽險的要保人需為「房貸借款人」，並得以批註條款方式指定銀行為受益人，如果清償房貸後仍有餘額，則留給配偶或家屬，也可補貼日後的生活支出，讓家人多一分保障。
目前台灣買房子的人約95％有申辦房貸，但卻只有10％買房貸保險，與歐美地區的70％至80％相比，明顯比例偏低，除了因房貸壽險在台灣推出時間尚不到10年外，經過調查發現，部分民眾以為是買房時才能買房貸壽險，如果房貸已經辦了就不能再買，華南銀行指出，只要是還有餘額的房貸戶，不管房貸已辦了多久，隨時都可向銀行提出申請購買房貸壽險，提供自己及家人最好的保障。
第一銀行建議，為了避免憾事發生，留愛不留債，借款人貸款買房子時，可從自身財務狀況評估，除了可選擇購買平準型房貸壽險外，亦可選擇購買較經濟的遞減型房貸壽險，客戶可以視自身需求（如年期、額度、遞減）量身制作，提供自己及家人的貼心保障。
舉例來說，30歲男性投保平準型房貸壽險、保額100萬元、保障10年期，其繳納的保費為23,300元；而同樣狀況遞減型房貸壽險，其繳納的保費為12,600元，提供客戶更多彈性選擇。
一銀主管說，除了「圓滿安家」定期壽險外，針對意外部分，還有定期意外傷害保險附約，提供搭乘陸海空交通工具的1倍、2倍及3倍等加倍保障，有經常搭機外地出差的客戶可選擇加購，今年更擴大服務範圍推出防癌健康保險、意外傷害保險及住院醫療等附約，提供更豐富保障內容供客戶選擇。
而天災人禍不斷，當意外發生時，若家中尚有房屋貸款，親人不僅必須面對喪親之痛，還需負擔沉重的債務，因此要如何將風險及傷害降至最低。一銀主管說，當民眾向銀行承做房屋貸款時，應該同時考量一併購買保險規畫風險，並善用保單可量身制作的特性，重新檢視自身需要（壽險、意外、醫療、住院），真正做到保護自己也保障家人的整體規畫。

房產投資貸款減少 澳洲房價有下跌跡象

更新: 2015-08-31 05:52:42 AM   標籤: 澳洲 , 房地產

【大紀元2015年08月29日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）購買投資型房地產的貸款，已經連續第兩個月下跌，這標誌著，對房地產市場採取的遏制措施，對飆升的房價的影響，可能很快會反映出來。

據澳洲新聞網報導，6月份，投資房地產貸款金額下降了0.7%，這是自2012年底以來首次出現的連續兩個月的下降。經濟學家們預計，監管機構為遏制歷史性的高房價所做的努力，將導致在未來幾個月裡，投資貸款的進一步減少。

6月，購買自住房的貸款的貸款數目，上升了4.4%，而在5月份，自住房貸款下降了7.3%。

聯邦證券公司的塞巴斯蒂安（Savanth Sebastian）稱，房地產業將繼續增長，也許很快會出現價格下跌。他說:「我們過去幾個月或幾年裡所見到的購買投資房的某些不合理的蓬勃旺盛勢頭，已出現消退了。那種一年又一年的巨幅的增長，已經成為過去了。」

在截至今年3月的一年裡，悉尼的房價上升了13%，墨爾本上升了4.7%，把全澳平均水平也抬高了。

投資活動助長了房價的飆升，因此，澳洲審慎監管局（APRA）開始採取措施，限制投資貸款的上升，以抑制房價的上漲。

在最近的幾週裡，澳洲的四大銀行，均升高了對購買投資房的貸款利率。

聖喬治銀行的高級經濟師庫南（Hans Kunnen）表示，這些因素的影響在一段時間之後將在購房貸款的數字上體現出來。

「儘管我不認為限制措施是立竿見影的靈丹妙藥，但是將會在未來12個月裡對人們的買房決定發生影響。人們會想，這本來會更便宜一些，但現在貴了，也許應該退一步，不買房了，」他說。

西太平洋銀行的高級經濟師漢藍（Andrew Hanlan）稱，歷史最低水平的利率助長了自住房購房貸款的上漲，使得房貸批准率達到了2013年以來的最高水平。

「低利率促進了房產市場的繁榮，特別是在東部各省，」他說，「人們需要有房住。房貸預計將繼續以適中的幅度上升，其原因是經濟的增長，人口的增長——這是關鍵的推動因素，還有低利率。」

責任編輯：簡玬

銀行借錢難 建商狂發債

2015年08月10日 04:10 工商時報

記者蔡惠芳／台北報導

                                                                      

今年以來送件申請發債的建商

為因應景氣低潮期、且銀行融資愈來愈難，最近大型建商紛紛發行公司債，累計至8月上旬為止，已有6家建商送件申請發債、金額約87.2億元，較去（2014）年全年57.8億元暴增逾五成。大型建商發債意願大增，除可提高自有資金水位外，也可借新還舊、或降低利率負擔。
最近不少銀行陸續調高新申請土地融資、建築融資案件利率近3％，使得部分大型建商即早因應，紛紛發債，以進行借新還舊、或降低資金成本。

許多歷經過房地產景氣低迷時期考驗的建築業大老，都記憶猶新，上波景氣最淒風苦雨的民國87年，學習「黑字可能倒閉」的教訓，亦是即使手中擁有龐大不動產，但若沒有流動性，就真的變成「不動慘」！因此最佳避險之道，就是提高自有資金、減量經營、降低負債比儘量壓到3～4成的安全值；起碼，也要維持在50％的及格水位。
據調查，今年1～8月上旬，已有國泰建設發債30億元、隆大3億元、台開10億元、達麗10億元、興富發30億元、寶徠4.2億元等公司債，陸續送件申請，累計發債總額至少87.2億元，與2014年全年的發債總額57.8億元相比，今年前8月便已超越去年全年發債總額逾五成。
興富發建設副總經理廖昭雄表示，最近銀行一直緊縮土融和建融，建商必須進一步提高自有資金水位；因此決定藉由較低風險的發債管道，籌措自有資金，以借新還舊，改善財務結構。
再檢視上市櫃主要一線建商的資產負債表可發現，大多數大型建商隨著景氣暢旺、推案量大增、經營規模擴大，不知不覺負債比動輒6～7成。此時調整財務結構，確有必要。
根據調查，華固、鄉林、長虹、興富發、冠德、基泰、全坤、名軒、華建、達麗等，2015年第1季的資產負債表上的負債比率，都攀升在60～70％之間；日勝生更跳升到77.17％。
至於嚴格控制在50％以下者，包括宏普43.45％、皇鼎47.07％。潤泰創新則維持在59％，隆大約55％。
反觀過去建築業模範生、一直號稱最低負債比，維持在25％左右的國建，近年負債比也一路提高，2015年第1季負債比率已達53.43％。
建商分析，有些尚未完工交屋的存貨，或尚未開發的土地，借款項目都還會列在帳上，使得負債比率居高不下；一旦新案完工交屋入帳之後，該筆土地融資和建築融資借款項目才會塗銷完成，降低負債比率。因此，光看負債比率，也有可能失真。

(本文轉自工商時報)

銀行啟動新一波房貸管控

作者： 記者呂清郎╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年5月25日 上午5:50

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】

今年來房貸風險升高，銀行陸續提高授信管控，據悉下半年將全面啟動新一波措施，除延續上半年全面緊縮豪宅貸款，並將進一步清查新舊已承作的豪宅房貸授信案，配合重新鑑價降低貸款成數，同時評估再提高豪宅利率加碼，暫訂1∼2碼（0.25∼0.5個百分點），並且全面取消地段減碼。

銀行房貸主管表示，回顧去年底交屋旺季，以及今3月房市旺季檔期，均顯現旺季不旺的情況，銀行新增房貸年減達一、兩百億元，更有每況愈下的趨勢，因此除了在第1季就已展開的加強房貸授信管控，設定全年房貸零成長目標、降低豪宅貸款成數、利率加碼及取消減碼優惠等，第2季以來更研擬下半年啟動新一波升級版管控。

「不少豪宅的行情已經下來了，與當初預售開賣時的高價相比，現在完工交屋的價值下降，有重新鑑價的必要」，銀行房貸主管認為，以中央銀行規定的豪宅貸款成數上限5成來看，依當初預售簽約價格為標準放款，很可能實質上會超過5成上限，因此有重新鑑價的必要，甚至包括過去承作的舊案，也會一併重新鑑價。

銀行主管指出，房貸利率方面，目前除了針對自住首購族給予一定減碼優惠及寬限期，換屋族或第2屋依照一般房貸利率計價，但整體來說，銀行的內部作業已上調利率約0.5∼1碼，下半年預計一律調高1碼，豪宅更將上調1∼2碼。

地段及整批新成屋減碼全面取消；銀行主管說明，傳統房貸對不動產位在大都會精華地段，考量相對抗跌的條件，房市不佳時跌價風險低，平均會給予減碼約0.25∼0.5個百分點不等，但今年來已大幅縮減適用減碼地段，下半年將全面取消，另外，整批新成屋房貸除了不再提供減碼，甚至反向採取加碼，暫訂幅度至少1碼以上。

銀行主管補充說，長期來申辦房貸時，屬於較不利條件的小坪數套房、老舊公寓房子等，在新一波管控調整反而不明顯，主要是原本鑑價就偏嚴格，利率也大多已加碼，應該就是配合零成長目標，「還有多少空間就再放款多少」。

讓民眾快速了解可貸金額 銀行推房貸線上鑑價

2015/05/26 11:07 記者顏真真／台北報導

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一般大眾若想了解自己的房屋市價通常會透過房仲網站或實價登錄平台查詢，若要申請貸款，則需另外找銀行評估房屋可貸金額。現在有銀行推出房貸線上鑑價服務，民眾只要在線上鑑價填寫完整地址並完成簡單欄位輸入後，銀行即能進行初步評估，並將有房貸專員主動連繫討論可貸款金額，同時針對資金需求提供規劃建議。

隨著理財觀念普及及投資管道更趨多元，大眾資金週轉需求隨之提升，銀行因應此趨勢，也提供各種貸款產品，滿足大眾的資金需求，各項貸款產品中，因房貸利率通常比其他貸款利率低，且流程相對簡便，若名下有房產者，銀行建議，可先利用房貸滿足資金需求，

不過，一般大眾若想了解自己的房屋市價通常會透過房仲網站或實價登錄平台查詢，若要申請貸款，則需另外找銀行評估房屋可貸金額。看到了到民眾的需求。台新銀行就推出房貸線上鑑價服務，民眾只要在線上鑑價填寫完整地址並完成簡單欄位輸入後，台新銀行即能進行初步評估，並將有房貸專員主動連繫討論可貸款金額，同時針對資金需求提供規劃建議。

台新銀行消費金融處資深副總經理蘇晉川表示，近來智慧型手機或平板電腦普及率快速提高，使用行動裝置的民眾愈來愈多，因應此趨勢，台新銀行用心調整房屋貸款申辦流程，讓民眾可以利用手邊的行動裝置或電腦，快速連結台新提供的線上鑑價服務，在安全的系統環境下，以簡單的步驟提供鑑價所需資料，可大幅節省往返銀行詢問的時間，讓金融服務更貼近民眾的需求。

【更多新聞詳情請上 - 華視新聞網 】

南北皆慘！台、高創史上單月建物買賣移轉次低

作者： MyGoNews方暮晨 | 買購不動產新聞台 – 2015年5月5日 上午9:47

2015年4月六都移轉動能，台北、高雄，創史上單月移轉次低

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台中、高雄公布2015年4月建物買賣移轉棟數，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，台中交易量為3,286棟，較上月小幅成長1.64％，惟年減18.34％；而高雄落至2,730棟，為繼台北市之後，第二個公布量能走弱的直轄市，月衰退5.76％，比2014年減幅更達18.48％。台北市4月交易量僅優於2月，但在除去當時尚有農曆年節干擾因素，交易量能低點實反映首都房市萎靡窘況。

陳炳辰分析，每年的3-4月房市交易量乃被視為觀察房市上半年冷熱的指標，甚至作為春燕是否歸來的參考。然而，近兩年受到房市政策影響，特別是稅制上的改變，使得消費者信心呈現觀望，從目前六都地政局已公布至2015年4月的移轉動能，都創史上3-4月總量新低，台中市只有6,519棟，高雄市為5,627棟，年減幅分別是台中為19.03％，高雄是17.34％，甚而低於2009年金融海嘯時期，顯然尚未走出房市盤整。

台中市3月的總移轉棟數為3,286棟，月增幅1.64％，但年減幅有19.72％，行政區排名仍是三個重劃區天下，分別是北屯區514棟，西屯區437棟，和南屯區303棟，陳炳辰指出，三區當中僅北屯區在年、月增率上有所成長，四號道路生活圈利多聲勢儼然不滅，加上房價親民舊，讓該區房市有撐。

至於高雄市是2,730棟，月減幅5.76％，年衰退18.48％，行政區排名都是傳統買氣熱區，前三名是鳳山區、三民區，和楠梓區，各是415棟、378棟、298棟，其中鳳山區月成長一成五，原因不脫房型產品相對左營、苓雅價廉物美，生活、交通機能也不遜色，令區域房市有所止跌。
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]