北市首座豪華公營住宅　戶籍滿1年可搶租

(本文轉貼自好房News)

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
台北市首座豪宅等級的公營出租住宅即將完工落成，台北市長郝龍斌卸任前特別強調已經在任內規劃9000餘戶公營出租住宅，而北市首座由平宅改建的文山區「興隆公營住宅」去年由潤泰集團與市府簽約興建，預計272戶最快明年6月可釋出抽籤，預料將掀起小資搶租潮。
興隆公營住宅興建如小豪宅般。（好房網News記者陳韋帆攝影）

潤泰集團旗下潤弘精密興建的「興隆公營住宅1區」，去年9月取得建築執照動工，因採用「預鑄外牆版複合式工法」工程進度超前2％，預計明年5月交屋。由於該案是北市首座發包投資興建的公營住宅，具有典範性意義，預料落成後將為北市公營住宅開啓新世代。
「興隆公營住宅1區」總戶數272戶，坪數若以3成公設換算，分別規劃套房11.4坪，1房的14.2坪及18.5坪，2房22.8坪及24.2坪，3房30坪；其中以1房、2房各為112戶為主流房型，其餘套房、3房各為24戶。
台北市都發局住宅工程科科長李宜儒表示，一般公營住宅租金單戶起跳約8千至1萬元，明年落成招租前會以附近租金行情7成估價換算租金。未來租金含管理費，並由潤泰集團維護管理社區。
由於「興隆公營住宅1區」施工精細，外觀時尚新穎，矗立在文山區木柵路二段頗有豪宅之姿，加上住宅內已經裝潢完全，備有瓦斯爐、熱水器、燈具、床架、衣櫃客桌椅等，較一般新成屋租金低，預料將掀起搶租潮。
興隆公營住宅由安康平宅改建。（好房網News記者陳韋帆攝影）

目前公營住宅多規範家庭所得稅額在40％分位點以下，103年度大約是119萬元以下，申請年齡限制在20至46歲之間，並要設籍北市1年以上。打算承租豪宅級公營住宅的小資無殼族，明年6月千萬別錯過申請抽籤。

臺灣觀點：順應潮流 選後兩岸經貿往來仍密切

作者： 臺灣觀點主筆群 | 中央廣播電台 – 2014年12月5日 上午8:38

臺灣「九合一」選舉結果揭曉，包括民進黨支持的無黨籍臺北市長當選人柯文哲在內，民進黨掌握過半數的縣市長席次，也贏得桃園、臺中、臺南和高雄的直轄市長選舉。民進黨在「九合一」選舉大有斬獲，使得臺灣的地方政治生態徹底改變，也連帶使得許多人憂心兩岸經貿關係會因此產生變化。

民進黨贏得地方選舉，確實對國民黨造成極大的執政壓力，尤其是在推動兩岸協議和兩岸經貿政策方面，或多或少會受到影響。包括《海峽兩岸服務貿易協議》、《兩岸協議監督條例》、「自由經濟示範區」等攸關兩岸經貿發展的政策，估計將難以付諸實施。
但事實上，如果民進黨順應兩岸主流民意，兩岸經貿關係在民間交流旺盛的情況之下，依舊會向前發展，不會因為「九合一」的地方選舉結果而有劇烈變化。尤其是臺灣從1987年開放民眾到大陸探親以來，兩岸交流合作非常迅速，目前大陸已經是臺灣的第一大貿易夥伴、第一大出口地、第二大進口來源、第一大投資地，和人民出外旅遊最多的地區，在雙方經貿關係如此密切的情況之下，任何政黨都不應、也不會漠視兩岸經貿關係發展的現狀。
特別是過去6年來，馬英九總統推動兩岸「正視現實，建立互信，擱置爭議，共創雙贏」的政策，並且在「九二共識」的基礎之上，恢復海基、海協兩會制度化的協商，到目前為止，一共舉行10次會談，簽署21項協議，臺北和北京共同營造65年來最佳的兩岸關係。臺灣人民不會讓當前和平穩定、繁榮發展的兩岸關係再走回頭路。
舉例來說，在兩岸貿易方面，根據臺灣統計，包括香港在內，2013年兩岸貿易總額為1,647.2億美元，其中臺灣出口1,204.7億美元，進口442.5億美元，透過兩岸經貿往來為臺灣賺取762.2億美元的貿易順差，歷年來累計臺灣從大陸賺取的貿易順差超過7千億美元，成為臺灣經濟成長最重要的動力來源。
在《兩岸經濟合作架構協議》（ECFA）早期收穫計畫方面，從2011年1月1日實施到今年9月底，為臺灣企業出口大陸累積減免關稅19.27億美元，也為大陸企業出口臺灣累積減免關稅1.96億美元。
在兩岸投資往來方面，截至今年9月為止，臺灣到大陸共41,129個投資項目，金額1,413.52億美元，占同期臺灣對外投資總額61.37%；而依大陸統計，累計到今年9月共有91,520個項目，金額607億美元。
臺商到大陸各地投資，為當地提供資金技術和就業機會、繳納稅收、賺取外匯、對於當地發展有非常大的貢獻。而大陸臺商也經常自臺灣採購原料、零組件和機械設備，促進臺灣對大陸的出口。
在臺灣開放陸資來臺投資方面，自2009年6月開放以來，到今年10月底為止，共計有595件投資案，投資金額11.81億美元，為臺灣創造1萬個以上的就業機會。
在兩岸金融合作方面，兩岸貨幣清算制度已經正式實施。目前臺灣有13家銀行到大陸設立14個分行；大陸也有中國、交通、建設3家銀行在臺灣設立分行，招商銀行設立辦事處。去年2月6日臺灣開放人民幣存款，到今年9月，總存款金額超過3,000億人民幣，居全球第二，僅次於香港的1兆元人民幣。
在兩岸人民往來方面，2013年臺灣人民到大陸516.2萬人次，大陸人士來臺為285.8萬人次。兩岸人民往來頻繁對於增加彼此了解，以及雙方觀光旅遊業發展有極大的幫助。

由兩岸經貿往來密切的事實，再加上全球化、區域經濟整合的國際浪潮，臺灣理應維持兩岸和平穩定、繁榮發展的關係，讓雙方能夠優勢互補、分工合作、相互提升，互惠雙贏，共同提升兩岸人民的福祉。這不但是臺灣的主流民意，也是兩岸的主流民意，包括民進黨在內，任何政黨都不能背離，任何意識形態也不能左右這個潮流和主流民意。(本文於中央廣播電臺臺灣觀點節目播出)

房貸利率 明年恐難見1字頭

本文轉貼自蘋果日報

2014年11月25日

                            

政府打房奏效，10月新承作房貸金額連4月下滑。林琨凱攝

【林巧雁╱台北報導】政府打房見成效，加上9合1大選將近，央行昨公布10月新承作房貸金額月減近34億元，連4月下滑；房貸利率則推升至1.977%，創17個月新高，呈現量縮價漲局勢。央行官員解釋，因政府正在推動房地合一稅制、實價登錄上路、選舉因素，民眾對房市持觀望態度。
10月5大行庫房貸金額345.74億元，月減33.87億元，連4月衰退，也創7年來最長衰退紀錄，若扣除農曆春節因素，創2008年金融海嘯新低。10月房貸利率則由9月1.972%，上升0.005個百分點，明年房貸利率恐難見「1」字頭。

房市／建商推案冷～　北市前10月新增案量比桃園還少

NOWnews – 2014年11月13日 下午12:12

記者曹逸雯／台北報導

今年上半年受到政策打房不斷，下半年又有選舉因素干擾，根據統計，今年截至10月底止，北台灣總推案量僅約1.03兆元，較去年同期的1.16兆元減少約1300億元，值得注意的是，北台灣各縣市推案量仍以新北市穩坐冠軍寶座，而台北市的新增案量比桃園還少。

據住展雜誌統計，今年第3季北台灣總推案量為2927.18億元，若與今年第2季的3743.33億元相比，減少逾816億元，季減幅約21.8%；若與去年同期的3880.07億元相比，驟減逾952億元，年減幅高達24.6%，顯示今年第3季新增供給量明顯減少。

截至今年10月底為止，北台灣總推案量僅約1.03兆，較去年同期的1.16兆元減少約1300億元。住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣全年推案量已經連續2年突破1兆元，若從各縣市推案量觀察，新北市推案總銷金額2294.39億元，穩坐冠軍寶座，前10月推案量逼近台北市2倍。

桃園則是以2462.08億元正式擠下台北市，成為北台灣推案量第2大的縣市，台北市的推案量則為2294.39億元。不知是台北市供給量嚴重不足？還是桃園地區供給量過多？

何世昌指出，因為選舉因素，業者大多避開11月推案，並把推案時間延至明年，估計今年11月加12月總推案量低標約1000億、高標約1400億元，全年推案量預估約落在1.13億至1.17億元之間，將較去(2013)年的1.34兆元減少超過1成以上。

(本文轉自奇摩新聞)

不管辦什麼貸款 「聯徵」扣分項目一定要知道

本文章轉貼好房網NEWS

不管辦什麼貸款　「聯徵」扣分項目一定要知道

 

好房網NEWS記者賴宛玲／綜合報導

買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸，錢到時方恨少，如何提高貸款成數、降低貸款利率，「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時，會依照本身的評分系統先行評估，再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量，最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分，就是拿到多少錢的重點了。

信用評分，是申請貸款最重要的審核依據。(好房資料中心)

依坊間銀行貸款的機構整理出「聯徵」會觀察到的項目，大致如下：

1.信用卡

你一定要用信用卡，而且必須要刷。次次繳清的客戶對銀行來說就是好客戶，加分是一定要的；但目前有很多刷卡分期零利率的優惠，如果有使用分期會扣分嗎？答案是不會。如果分期都有準時繳納，銀行雖然不會加分，但也不會扣分。最嚴重的扣分是「遲繳」，就算是忘記一天，都會破壞聯徵的信用評分，「預借現金」、「超額刷卡」都是扣分項目。那動到循環利息會扣分嗎？對有些銀行而言，客戶雖然動到循環利息，但每期仍繳交最低金額或更多，代表有珍惜信用，至少不會扣太多分。

2.工作

個人的職業、工作穩定度，薪資都是「聯徵」的必備項目。基本上以工作三個月為門檻，部分銀行會提高到半年，工作越久分數越高，銀行專員建議剛換工作的朋友們要申請貸款，最好是等一等。

3.負債比

客戶的還款能力，是銀行評估貸多少錢給你的重要關鍵。銀行會計算客戶的負債比和月付比，你的每一筆借款時間金額、還款狀況，銀行都一清二楚。身上都沒有負債是最重要的；但如果有車貸、信貸、還想要貸房貸，也不是不可能，只要都能準時繳款，也繳得起，評分反而比較高。

4.別當小白

銀行業者常提的「小白」，泛指無信用卡、現金卡、任何貸款的信用空白客戶。你以為從沒借錢，從不刷卡，信用會漂亮嗎？其實不然，聯徵中心查無信用紀錄和財務往來紀錄，無從得知你的還款能力，自然不敢輕易借錢給你，如果沒有存款，貸款更形困難。

5.申請次數

申請貸款還有一個很嚴重的扣分情況，就是你聯徵次數過多。如果銀行查詢你的信用紀錄時，發現別家銀行也曾查詢過，自然會聯想是不是前幾家貸款沒過？是不是有甚麼特殊情況？自然就會降低分數。專家建議，最好不要同時申請多家銀行貸款，因為聯徵中心的資料會保持三個月左右，如果要再申請，建議是三個月到半個月以上，以確保信用評分。

趨勢多空？該怎麼看？

全文擷取予全球遼望，林奇芬專欄。https://tw.money.yahoo.com/blogs/global-view/趨勢多空？該怎麼看？-060147115.html

趨勢多空？該怎麼看？

林奇芬 | 全球瞭望 2014年10月15日 GMT+8下午2:01

9月到10月連續國際股災，讓投資人嚇出一身冷汗，目前市場看空趨勢言論更超越看多者，漲了五年多的股市，是否已經到了反轉臨界點?

股市跌破年線，歐股壓力大
近期包括美股、德股、英股、日股，主要國際股市都跌破年線，確實也到了多空檢視的關鍵。以資金流向與技術面來看，目前德國、英國股市季線、半年線、年線都下彎，且跌破前低，呈現空頭走勢。如果未來歐洲股市有反彈，應該要先採取減碼動作，等待經濟面與股市面更多的訊息，再決定後續動作。
美股部分S&P 500與道瓊，雖都跌破年線，但目前季線、半年線下彎，年線仍上揚，若美股可以止跌、走小幅震盪，則仍屬多頭格局，對於全球股市也將是信心指標。若美股無法站回年線，則未來全球將持續一段震盪修正的走勢。
美國想升息，嚇壞全球金融市場
目前全球金融市場動盪，可以說是投資信心不足，以及過度反應，而造成一些奇怪現象。照理來說，擔心美國升息，資金應該要撤離債市，結果市場的反應卻是資金大量湧向美元，造成非美元貨幣大跌，股市震盪，資金反而又躲進債市去，美國10年公債殖利率還大跌至2.2%。按照這個走勢來看，投資人似乎不擔心美國升息問題，換句話說，聯準會提早升息的命題，可能不存在。
但歐洲又不太一樣，歐洲央行為了刺激疲弱經濟，今年10月開始推動歐版QE，因此德國10年公債殖利率跌至0.84%，可說是史上最低。歐洲經濟疲弱，資金湧入債市還情有可原，可是，預期貨幣寬鬆，造成歐元大貶，近期匯價最低來到1.2498，且預期未來還有續貶壓力，搶低利歐債又賠上匯差，真的划算嗎。
美國QE想退場，歐洲想加碼
目前金融市場呈現有人想收傘，有人想放水的二樣情。歐洲為了拯救疲弱經濟，想要注入更多資金，但美國因為景氣轉好，想要開始回收資金。從景氣循環的角度來看，美國正要從春天邁向夏天，但歐洲則在走不出冬天的困境中掙扎，二者都不是面臨景氣過熱的秋天跡象，因此，投資市場雖然面臨大幅度震盪，但卻不是經濟基本面趨勢改變，而是資金變動與投資信心造成的波動。
雖然基本面沒有太大改變，但資金移動卻可能造成資本市場大幅震盪，例如，德國股市從6月的高點10050點，跌至近期低點8699點，跌幅就高達13.4%，英國股市跌幅也有8.8%，投資歐洲基金的投資人，都面臨資產縮水損失。不過，在歐洲央行持續注入資金，歐元貶值有利出口企業下，對於歐洲經濟中期反而是利多，股市在震盪修正後，也將出現較好的買點。
預期美國升息，市場會有調整期
回顧美國前一波升息的歷史，美國在2004年6月第一次升息，美國股市從2004年3月到8月呈現近半年的修正走勢，但之後美國聯準會雖持續升息，美股也續創新高，一直到2007年。由於這次低利率環境持續時間很長，從2009年到2014年，再加上大規模QE，股市又漲至歷史高點，在升息預期下，股市也將面臨一波修正震盪走勢，時間可能需要一季到半年以上，但此應視為中期修正，而非趨勢改變。
短線在資金回收預期、投資人信心不足、恐慌氣氛升高下，股市震盪難免，單筆投資人仍要嚴格執行風險控管，該落袋為安或停損出場者，都應該要果斷執行。但對於中長期定時定額投資人，仍然應該持續進行，不要隨意中斷投資計畫才好。
(以上為個人看法，不作為投資建議，投資人請自行判斷投資風險)
歡迎加入
林奇芬治富俱樂部 http://www.facebook.com/mrsmoney888
林奇芬相關著作
「窮人追漲跌，富人看趨勢---投資前你一定要懂的10個指標」http://www.books.com.tw/products/0010619473
「藏富-我用基金賺到一輩子的財富」
http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php?item=0010512509
 
「治富-社長的理財私筆記」
http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php?item=0010460858
 
 

房價鬆動？　學者：再等1年更明顯

作者黃宇潔 | TVBS – 2014年9月29日 下午1:07

有年底選再還有2016年總統大選，再加上一連串房市政策打壓，交易量大幅萎縮之際，學者認為，房價鬆動下滑要更明顯，至少得等上1年左右，到時候整體房價有機會，比現在的實價登錄價格，再下滑2成到2成5，市中心蛋黃區最高也有1成的跌幅。

淡大產經系副教授莊孟翰：「整體來講，市場走下坡是確實的。」

不敢下手的自住客，聽到這番話，肯定很開心。淡大產經系副教授莊孟翰：「紅單會消失膨風價會消風，這絕對正確，接著下來價格就會下修，才會進入議價空間(加大)，價格下修最後才是跌價。」

莊孟翰認為到了2015年下半年，政治因素衝擊下，房價會來到相對最低點，市中心蛋黃區，房價有機會下降5%-10%，至於整體房價，會比現在的實價登錄再降個25%，不過壞消息是，接下來要小心銀行放貸風險。

淡大產經系副教授莊孟翰：「太高的稅率不合理的政策，把這個整個交易壓縮掉了，市場流通性有問題嘛，你要買第一戶買不起嘛，你要換屋換不起嘛，那想要賣的人賣不掉嘛，這樣來講銀行本身資金流動，造成法拍等等，那就不可收拾了。」

因此金管會才會提出警告，以目前國銀房貸佔放款比重來看，土地銀行54.8%最高，渣打47%、聯邦40.8%，匯豐也有37.8%，如果增提房貸以及土建融的準備金1%，等於得提列773.5億元，以2013年獲利金額來計算，假如利率一拉高，高雄銀行土地銀行首當其衝，另外陽信、臺銀、中信、兆豐，也都被點名，危機正在悄悄發酵。




(以上文章轉貼自奇摩房地產新聞)