別被房貸表面利率蒙蔽了！比價5大要訣大公開

作者： 鉅亨網記者王以慧 台北 

許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要，不過，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引，但真正的關鍵不只是在數字高低，還包括背後其它服務和費用成本，台灣房屋智庫特別整理申貸前應注意的5大要點。

重點一：兩段式利率的數字陷阱
大多數的銀行會把第1年或前2年利率訂的比較低，以便吸引顧客，到了第2年或第3年利率再往上加。事實上，第2段或第3段利率才是關係到未來10幾年的房貸利率，要了解各階段利率，才能精準算出整個房貸總額，也才能真正達到比價目的。「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。

重點二：固定利率好還是機動利率划算？
固定利率對銀行來說，潛在成本較高，因此利率會比機動利率高，雖然當預期市場利率上揚時，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。
台灣房屋指出，若預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇「機動利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來有調升可能，則建議採用「固定利率」計息，或許有機會享有固定低利的優勢，省下不少房貸成本。

重點三：洞悉房貸的額外費用
申購房貸除了要比較利率數字，精算每個月要繳的本金和利息之外，還得注意潛在的成本與費用，不然恐會陷入利率的迷思。
很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別，其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用，會增加貸款成本，有時雖然看起來第1階段利率低，但加上手續費後並沒有想像中優惠，甚至更高。
張旭嵐提醒，尤其有些已有房貸者，看到更優惠利率想要轉貸，卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用，包括代書服務費(設定及塗銷費用)、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費(代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費)等。因此，消費者在詢問或比較利率的同時，應詳細了解附加費用，才能清楚分析貸款成本。

重點四：提早償還要付違約金？
許多上班族在年底拿到年終獎金，或每月、每季有大筆工作獎金時，便會規畫提撥部分金額償還房貸，以減少後續的利息支出，不過這時才發現，原來提前還款是會有違約金的！
張旭嵐說，銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制，是在貸款的第1-5年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金，這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響，因此，在辦理房貸前，一定要事先問清楚有關違約金的限制條件，確定「提前部份還款」或「提前清償」，是否須負擔違約金。

重點五：申貸年限的限制
為減輕貸款壓力，許多申貸者會拉長貸款期限，從20年到40年期不等，但銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制，因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多，而年紀越輕，貸款年限的彈性越高。如果是50歲以上，無固定收入的退休族群，較難爭取到優惠利率，銀行放款條件較更嚴謹，建議可用以子女的名義申請房貸，便可延長房貸還款年限，減少房貸的壓力。

簡易都更 新北加速老舊房屋重建領先實施

簡易都更　新北加速老舊房屋重建領先實施

好房News記者林茂榮／新北報導

新北市政府為了加速老舊窳陋地區重建，同時也因應中央的「防災都更政策的推動，市府提出另一種簡便快速的重建途徑「簡易都更」，從8月22日開始實施，領先全國踏出第一步。新北市政府城鄉發展局局長張璠26日表示，現階段只要基地面積達1000平方公尺以上，土地及合法建築物所有權人100%同意，符合申請條件循建照程序辦理，送都市設計審議通過，即可獲得15%獎勵容積，明年並會下修到面積500平方公尺與20%獎勵容積上限！ 新北市都市更新處王玉芬處長說明新北市促進老舊地區重建及都市更新方案行政審查約2個月讓改建程序簡化領先全國（圖／記者林茂榮攝） 張璠局長表示自從「簡易都更」訊息公布後，有相當多的老舊社區民眾詢問申請內容，現在已有一處位於汐止火車站南側的基地提出申請，該基地面積約2000平方公尺，已取得全體同意，且建築物超過30年，不只環境老舊且有安全之虞，簡易都更上路後，市府已受理著手都設審議，行政審查時間約2-3個月，預計今年10月即可申請建照後就能改建，縮短「都市更新」過去需要辦理1-2年的冗長程序。 新北市都市更新處王玉芬處長也表示，新北市老舊房屋為數眾多，30年以上屋齡者有42萬多戶，普遍面臨耐震係數不佳、缺乏停車空間及巷弄狹小等安全問題。如何加速這些老舊房屋更新，更新處一直以來都在積極推動相關解決措施。 目前上路的「簡易都更」(三重等20處「都市計畫土地使用分區管制要點」第10點及其執行原則)只是解決方案的第一步，未來考量希望能使更多老舊建築基地也有機會更新改建，將會再提出進階內容，再擴大適用的範圍及提高誘因，朝向放寬面積至500平方公尺與提高獎勵額度至20%的目標修法。 雖然「簡易都更」的條件放寬，但對於重建後的環境要求仍然相當注重，尤重防災的必要性，所以也將考量增加幢距及鄰地距離，以強化防火救災性能。希望未來新制上路後，將能促進老舊房屋早日汰舊換新，讓更多民眾都能享有安全舒適的居住空間。 因此老舊房屋重建不是僅有「都市更新」一條路可走，「簡易都更」就是讓這些老屋開始有了第二種選擇，只要整合所有權人的意見一致，行政審查僅需要2個月，不需循都市更新條例繁複的程序要1-2年的行政審查，讓改建程序更簡單迅速，加速都市更新，新北市已經跨出第一步領先全國。

原文網址: 簡易都更　新北加速老舊房屋重建領先實施 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/14894539481.html

房市政策「莫宰羊」？　八成市民渾然不知

    

好房News記者馮牧群／採訪報導
有「房市空頭總司令」稱號的張金鶚上任臺北市副市長後，為伸張居住正義，推動多項房市政策，無奈政策｢識別度｣超低，據臺北市研考會調查，竟有高達七、八成民眾完全不清楚老屋健檢計畫、住宅價格指數、房屋廣告管理等措施的存在，市府在政策宣導上得再加把勁。
臺北市府對房市政策的努力，還有很多市民不知道。(好房News記者陳韋帆拍攝)

臺北市研考會針對1200多位設籍於北市、年滿20歲的民眾調查發現，竟有86%的市民不知道何謂老舊房屋健檢計畫，即便其中八成受訪者都表示贊成，仍有六成民眾對此不感興趣。據悉，該計畫今年九月就會公告，十月正式實施。
至於市府力推的「住宅價格指數」雖然有七成受訪者表示支持、六成認為對市場有幫助，卻有近八成市民根本不曉得這項資訊；以改善房屋銷售廣告亂象為目標的「不動產交易消費資訊管理規範」則有76%民眾不清楚，有61%受訪者認為能有效抑止業者不當炒作。
對於業界、學界提出諸多質疑的「標準住宅」定義與「次分區」基準，北市地政局局長潘玉女提出解釋；標準住宅是透過實價登錄已揭露買賣案件的各項特徵(如區位、屋齡、坪數)平均數所構成的住宅，用以代表區域的交易典型，用標準住宅來看房價變動趨勢，可避免因異質性產生的判斷錯誤。
至於四個次分區，潘玉女說，因各月交易量不同，且部分行政區案量少，分區統計過程容易產生偏差，故參考統計學原理，將房價具同質性的區域合併，另也考量同心圓理論中因土地利用與地租型態不同造成的價格差異，以四個次分區編製價格指數，等待資料庫充足，才可能依各行政區公布價格指數。

房仲業：豪宅價格降不回去了

房仲業：豪宅價格降不回去了

作者： 記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年8月15日 上午5:30

 

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

奢侈稅上路滿2年，雖然從實價登錄公布內容得到「豪宅價是膨風價」，但是大師房屋總經理陳建慶表示，以實際成交案件來看，豪宅價格依然「堅挺」，但成交量只剩下原先的3成，無論如何，豪宅價格是降不回去了。

以大師房屋在奢侈稅前後交易的6,000萬元以上物件價量比較來看，奢侈稅第1年該公司總交易件數從116件驟減為只剩52件，一直到今年6月才拉回到72件。

至於平均單價的變化，奢侈稅前平均單價為101萬元，稅後第1年略升至115萬，到第2年則持平且稍上升到117萬元，奢侈稅實施後漲幅達16％。

陳建慶說，北市5大豪宅區都漲，其中大安區漲幅更達33％，像日前才揭露的「皇翔御琚」，每坪成交價達270萬元，因此近2年豪宅交易實際上是「量縮價漲」。

至於實價登錄所顯示豪宅價格為何偏低，陳建慶說，從去年8月1日上路至今，內政部公布幾波實價揭露的名單，以「勤美璞真」為例，大師房屋成交的是低樓層戶，扣除車位後的每坪單價是180萬元。

還有像是「台北信義」揭露的價格是113萬，「仁愛吾疆」5戶陸續揭露的價格則落在105~134萬元，這些價格都是2年前預售的價格，實際上，在市場成交價早已超過揭露的價格；政府「選擇性揭露」、「揭高不揭低」，也使豪宅成交行情並未全都露 。

對於豪宅價格後市看法，他說，「豪宅房價是回不去（低點）了」，但是未來會漲多少，就看政府態度，尤其是兩岸互動。若兩岸互動更密切，對豪宅價格是有利的，尤其是一些指名度高的豪宅，其房價走勢有機會走「香港模式」。

不過，他指出，目前實際的「實價登錄及揭露」對超豪宅價是有影響，而且影響大，因為不想身分曝光寧可不交易，但這只會影響成交量，價格不會因而往下掉。

月入未達三萬 學貸本金可展延

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自由時報 – 2013年8月5日 上午6:12

〔自由時報記者盧冠誠／台北報導〕國內低薪環境，嚴重衝擊學貸族還款能力，台灣銀行表示，若還款日前一年度，平均每月收入未達三萬元者（低所得），或當年度為低、中低收入戶者，可申請本金展延一年，最多以三次為限，且緩繳期間的利息由政府負擔。

就學貸款利率是按郵局一年期定儲機動利率加○．五五％，原本利率為一．八九％，但二○一○年七月一日指標利率調升○．○六個百分點時，台銀率先喊出要自行吸收後，其他銀行也陸續加入，因此目前一．八三％的學貸利率，為各銀行提供的主要優惠。

此外，前台灣銀行代理董事長、現任金管會主委曾銘宗七月在台銀不到一個月的時間，推出「溫馨學貸、終身服務」專案，提供五百萬元獎學金方案，適用對象為一○一學年度經評鑑品學兼優的學生，高中職有一百個名額，每名一萬元，大專生二百個名額，每名二萬元。